Slovenci se radi odločamo za naložbo v nepremičnino, saj v njej vidimo možnost, da z oddajanjem prejemamo pasivni prihodek ali pa jo čez nekaj let prodamo po višji ceni in dobro zaslužimo.
A koliko se taka naložba dejansko izplača, ko upoštevamo vse prednosti in slabosti? In kako se primerja z vlaganjem v plemenite kovine?
Klasična naložba, a ne dosegljiva vsem
Povprečen Slovenec si pregovorno rad lasti stvari, ki krepijo družbeni status – poleg osebnih avtomobilov so to tudi nepremičnine. Kar 90 odstotkov prebivalcev živi v lastniških nepremičninah, veliko več kot v drugje po Evropi, kjer je dolgoletno življenje v najemu povsem običajno. Lastništvo nepremičnine pomeni tudi večje skupno premoženje in posledično večjo kreditno sposobnost v primeru kasnejšega iskanja posojila.
A dejstvo je tudi, da povprečen Slovenec potrebuje posojilo še pred nakupom nepremičnine. Manj je srečnežev, ki nepremičnino podedujejo ali imajo dovolj lastnih sredstev, da ne potrebujejo obiska banke. Za večino pa nakup nepremičnine ogromen finančni zalogaj že za lastno bivanje, kaj šele za namen naložbe in ustvarjanja dodatnih prihodkov.
Negotove razmere na trgu
V zadnjih letih so vrednosti nepremičnin na trgu izrazito poskočile in lahko se vam zazdi, da s čakanjem na nakup zamujate priložnost, da bi oddali ali prodali po vse višjih cenah in povečali izkupiček.
A trg nepremičnin ni odvisen le od razmerja med povpraševanjem in ponudbo oz. preteklih trendov gibanja cen. Koronska kriza v turizmu je močno prizadela kratkoročne najeme, ki so bili za lastnike zelo dobičkonosni, študij in delo od doma pa sta sprostila tudi dolgoročne najeme stanovanj. V kratkem času je ponudba na trgu narasla, kar je prisililo mnoge lastnike v nižanje najemnin. Podobno je delo od doma praznilo poslovne prostore, še posebej pisarniške, in marsikatero podjetje je prekinilo najem ali zmanjšalo najeto površino. Obenem se v mestih pospešeno gradijo cela stanovanjska naselja, ni pa nujno, da bo priseljevanje v urbana središča tako intenzivno kot pred epidemijo.
Prednosti in slabosti naložbe v nepremičnino
Preden se odločite za katero koli naložbo, skbno pretehtajte podrobnosti in jih primerjajte z drugimi možnostmi. V našem primeru bomo naložbo v nepremičnino primerjali z naložbo v plemenite kovine, predvsem zlato in srebro.
Med glavnimi prednostmi nepremičnin je varnost naložbe, saj gre za oprijemljivo dobrino, ki ustvarja prihodke z oddajanjem ali prodajo in stalnim zanimanjem trga. Z vidika varnosti pa se izkažejo tudi plemenite kovine, njihovo vrednost poznajo veliki vlagatelji, centralne banke in vse več malih varčevalcev po vsem svetu, z varčevanjem pri Valores pa je varnost fizičnih plemenitih kovin zagotovljena tudi s skrbno hrambo v Liechtensteinu.
Donosnost nepremičnine je praviloma pozitivna in z njo lahko zaslužite v manjših mesečnih zneskih z najemnino ali v večjem enkratnem znesku ob prodaji. Z dodatnim vložkom v prenovo lahko privabite več zanimanja trga, kar pomeni boljše pogajalsko izhodišče za višino najemnine oz. kupnine. Dobre donose pa prinašajo tudi plemenite kovine, saj plemenitijo vaše premoženje precej bolje kot varčevanje na banki.
Na trgu nepremičnin obstaja stalno povpraševanje, saj bodo ljudje vedno potrebovali streho nad glavo. Nepremičnine torej niso neka nova, nišna oz. med ljudmi malo poznana vrsta naložbe, kot so denimo kriptovalute. Enako velja tudi za plemenite kovine, ki so zanimive tako za potrošnike kot varčevalce že stoletja, še posebej pa povpraševanje narašča v zadnjem času, ko ljudje želijo zaščititi premoženje pred inflacijo.
A naložba v nepremičnino ima tudi nekatere slabosti.
Prva je, kot smo že omenili, visok začetni vložek, ki marsikomu ni dosegljiv. Premnogo parov, družin in posameznikov za nakup nima druge izbire kot bančno posojilo, pri čemer morajo več desetletij plačevati visoke mesečne obroke. Pod črto banki plačajo precej več, kot so odšteli za nepremičnino, saj se z dobo odplačevanja veča tudi skupno preplačilo izposojenega zneska. Po drugi strani pa naložba oz. varčevanje v plemenitih kovinah ni finančno zahtevna, začnete lahko že s 50 €, poleg tega pa vas ne veže na dolgi rok in vam omogoča, da sami določate mesečne zneske.
Nepremičnine so tudi slabo likvidne na kratek rok. Zaradi visokih cen in zahtevne dokumentacije je lahko prodaja obsežen projekt in lahko traja precej časa, preden pridete do dobička. Nasprotno so plemenite kovine precej bolj likvidne, saj lahko fizične ploščice ali kovance enostavno prenašate in z njimi trgujete, zneski so nižji oz. poljubni. Obenem je trg zlata izjemno velik in likviden, zato vam omogoča prodajo kjer koli in kadar koli, povpraševanje pa je izjemno tako na nivoju centralnih bank kot vsakdanjih potrošnikov, v zadnjem času zlasti v Indiji in na Kitajskem.
Naložba v nepremičnino ustvarja prihodke le, ko je ta na trgu in vam najemniki plačujejo redno in v dogovorjenih zneskih. Vsi pa poznamo primere neodgovornih najemnikov, ki se plačilom izogibajo ali celo ustvarjajo dodatne stroške. Morda tudi več mesecev ne najdete pravega najemnika ali pa zaradi prenove nepremičnina ostaja prazna, vi pa brez prihodkov. Pri naložbi v plemenite kovine pa njihova vrednost odvisna od gibanja na trgu s prvim dnem od nakupa in ni toliko odvisna od njihove uporabe, zato se je z njimi potrebno precej manj ukvarjati. Zlato se v 90 % uporablja kot naložba, le 10 % pa v industriji, pri srebru pa je to razmerje nekje 50 – 50. Če želite premostiti razlike med nihanji cene zlata in srebra na trgu, enostavno izkoristite povprečno najboljše vrednosti z metodo rednega mesečnega nakupa.
Pomemben dejavnik dobre naložbe je tudi možnost razpršitve. Lastništvo nepremičnine ne omogoča razpršenosti sredstev, saj jo običajno lahko oddajate ali prodate le kot celoto. Tako ste bolj odvisni od pripravljenosti trga na visoke zneske, kar je težje, kot bi bilo ustvarjanje prihodkov po delih. Nasprotno lahko plemenite kovine prodate v manjših enotah, razpršite sredstva med različne kovine ali pa prosto spreminjate deleže vložkov med njimi. Z razpršitvijo naložbe povečate njeno varnost in si lahko zagotovite boljše donose.
Visoki stroški nepremičnin krčijo dobičke
Predpostavimo, da za nakup nepremičnine črpate iz lastnih sredstev in vam je prihranjena pot na banko po posojilo.
Pri nakupu nepremičnine morate poleg kupnine upoštevati še stroške vzdrževanja in davek. Po Zakonu o dohodnini morate poravnati dohodnino, je pa res, da lahko z normiranimi stroški vzdrževanja dosežete nižjo davčno osnovo. Po denarnici vas bo udaril 27,5-odstotni davek na dobiček pri prodaji, ter po nekaj sto evrov letno za zavarovanje nepremičnine in za odmero nadomestila za upravljanje stavbnega zemljišča. Največkrat pa so nepremičnine tudi potrebne prenove in dodatnega opremljanja, preden jo ponudite na trgu, kar lahko hitro pomeni več tisoč evrov dodatnih stroškov.
Ko upoštevate vse izdatke, ki vas čakajo kot lastnika nepremičnine, je kmalu jasno, da je končni dobiček precej nižji od najemnine, ki bi jo plačevali najemniki oz. kupnine v primeru prodaje. V povprečju naj bi se letni donos na naložbo v nepremičnino gibal med 3 in 5 odstotki, kar pomeni, da bi se vložek v tako investicijo v dobrih 3 desetletjih komaj povrnil, do dejanskega zaslužka pa bi bila pot še daljša.
To je optimistična ocena, ki ne upošteva inflacije, pri kateri bi cene vsakdanjih dobrin rasle, vi pa morda ne bi ustrezno zaračunavali najemnine. Nepremičnina bi lahko tudi nekaj mesecev stagnirala brez najemnikov, kar pomeni dodaten izpad prihodkov. Prav tako so tu še nezanemarljivi stroški, ki bi nastali, če bi nepremičnino kupili z bančnim posojilom, ki bi vas pestili več deset let.
Do nepremičnine s plemenitimi kovinami
Nepremičnine so še vedno precej varne naložbe, a z vidika donosov, stroškov in brezskrbnosti upravljanja so plemenite kovine izrazito boljša izbira.
Kljub temu odločitev za naložbo v plemenite kovine ne pomeni, da se morate nepremičnini odreči. Ravno nasprotno. Z varčevanjem v zlatu ali srebru si lahko skrajšate pot do nove nepremičnine ter izkoristite nizke stroške, manj obveznosti in večjo finančno svobodo.
